Главная  •  Новости  •  Объявления  •  Статьи  •  Вызовы в суд  •  Фото

Все о недвижимости, строительстве и бизнесе в Ялте

Аналитика как наука: практические советы

Недвижимость

Среди дополнительных услуг, которые оказывают риэлторы своим клиентам, часто встречается такая удивительная вещь, как «аналитика». Причем то, что понимают под этим понятием заказчики и исполнители, отличается в каждом конкретном случае. А между тем существует научно обоснованная и проверенная практикой система анализа рынка недвижимости

Подводные камни рынка

Чаще всего менеджеры по продажам недвижимости готовы предоставить своим заказчикам информацию о средней стоимости квадратного метра в определенном сегменте рынка, иногда даже с динамикой цен за определенный период. Но это скорее справочная информация, поэтому сразу оговоримся — в этой статье говорится не о том, как оформить информацию о ценовых изменениях на рынке, а о том, с какой стороны можно подойти к аналитике как таковой, имея в виду заказ на изучение конкретного объекта недвижимости в контексте всего рынка.

Начнем с того, что рынок недвижимости как объект для анализа имеет ряд особенностей по сравнению с другими сферами экономической деятельности, например, товарным или биржевым рынком. Своеобразие его проявляется буквально по всем основным параметрам, определяющим любой рынок как таковой. Вот лишь некоторые из них.

Товар. Любой объект недвижимости как товар, будь то земельный участок или офисное помещение, характеризуется прежде всего географическими параметрами, не поддающимися изменению. Другими словами, недвижимость есть недвижимость. Среди других характеристик — длительность процесса создания товара, большая единичная стоимость и, за редким исключением, отсутствие возможности взаимозаменяемости одного вида товара на другой.

Цена. Прямые производственные затраты не являются основным фактором, влияющим на формирование рыночной стоимости объекта недвижимости. На этом рынке роль играет скорее соотношение спроса и предложения, а также общая экономическая ситуация, которая имеет превалирующее значение для формирования цены на недвижимость.

Баланс спроса и предложения. Рынок недвижимости в этом плане характеризуется как нестабильный, и баланс наступает очень редко. С одной стороны, такие факторы, как, например, длительность процесса строительства, не позволяют оперативно отреагировать на повышение спроса, с другой, за счет высокой стоимости недвижимости рынок не может быстро поглощать избыток предложений.

Регулирование рынка. Если, как правило, свободная конкуренция на рынке позволяет говорить о саморегулировании процесса, то сегмент недвижимости характеризуется малым числом как покупателей, так и продавцов, причем никто из них не контролирует большую часть рынка. Кроме того, эта сфера экономики, как правило, жестко регулируется законодательной базой, с одной стороны, и очень зависит от документооборота – с другой. Пример влияния бюрократии в риэлторской практике: вводится новая форма госактов на право собственности, и продажи земельных участков в ступоре на пару месяцев.

Прозрачность.Говорить честно и прямо о совершенных сделках и полученных доходах для уважающего себя риэлтора — дурной тон. Информация о реальном объеме рынка практически недоступна, нет статистики совершенных сделок, более того, существенная разница между заявленной стоимостью объекта, суммой сделки и оформленной документально. Другие параметры, как то активность рынка, состояние конкурирующих фирм или наличие спроса, вообще могут определяться личным субъективным мнением того или иного эксперта. Точной информации все равно нет.

Как при всех перечисленных условиях кто-то еще умудряется делать прогнозы и аналитические выкладки? В том-то и состоит вся хитрость работы хорошего аналитика рынка недвижимости: нужно сочетать максимальную информированность, развитую интуицию и четкую методологию.

Рынок недвижимости – механизм, обеспечивающий взаимодействие физических и юридических лиц с целью обмена прав на недвижимость на деньги или другие ценности. Он является составной частью рынка инвестиций. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала для сохранения или возрастания стоимости самого капитала.

Смотря с какой стороны подойти

Итак, зачем могут понадобиться риэлтору-практику теоретические знания и навыки проведения анализа? Как минимум — чтобы определить рыночную стоимость объекта. Любая сделка с недвижимостью — это инвестиционный по сути своей процесс, а значит, требует определения необходимых размеров вложения, сроков размещения, уровня риска. Все эти данные сконцентрированы и непосредственно выражаются как раз в стоимости объектов, предлагаемых к продаже. Оценить инвестиционный потенциал сделки тоже возможно, лишь опираясь на прогнозы и тенденции развития рынка в целом. Далеко не любой покупатель готов самостоятельно провести такую работу, да и не должен — для того существуют специально обученные люди. Риэлторы.

Суть анализа рынка недвижимости для определения стоимости того или иного объекта состоит в том, чтобы соотнести состояние как всего рынка, так и конкретного его сегмента с характеристиками объекта. Главный результат такого анализа — вывод о том, как существующее соотношение спроса и предложения влияет на цену объекта сейчас, и прогноз такого влияния на некоторый период. Побочные следствия хорошего анализа многочисленны — например, маркетинговый план по использованию коммерческой недвижимости.

Стандартных схем и правил составления аналитических отчетов нет, все зависит от пожеланий клиента и возможностей исполнителя. А вот все способы собрать и обработать информацию для отчета можно разделить на две группы:

— индуктивный: от общего состояния рынка к определенному объекту недвижимости;

— дедуктивный: от характеристики объекта к ситуации на рынке вообще.

Индуктивный метод.

1. Оценка соотношения спрос-предложение.

Показатели спроса формулируются, исходя из статистических данных о занятости и уровнях дохода населения, опроса работающих на рынке специалистов, практической ежедневной деятельности риэлтора. Источником данных об объеме предложения служат базы данных агентств недвижимости, публикуемые рекламные объявления и электронные доски объявлений.

2. Прогноз сохранения соотношения спроса-предложения.

Данные о перспективах нового строительства объектов со схожими характеристиками, ожидаемые изменения в законодательстве, общеэкономические ожидания.

3. Обзор сегмента рынка, в котором проводится анализ.

Соотнесение объекта недвижимости с подобными ему по географическим, функциональным, ценовым показателям.

4. Характеристика анализируемого объекта недвижимости.

Физические характеристики (расположение, площадь, технические параметры). Юридические характеристики (форма собственности, наличие арендных договоров, степень готовности пакета документов для продажи и так далее).

5. Выводы: определение рекомендуемой рыночной цены.

Рекомендации основываются на определении места анализируемого объекта в своем сегменте рынка, его характеристиках и прогнозе на ближайшие периоды.

Дедуктивный метод.

1. Характеристика объекта.

Нормативные, географические, технические свойства объекта, данные о его использовании и эффективности такого использования (для вторичного рынка).

2. Состояние данного сегмента рынка (предложение).

Характеристика рассматриваемого объекта как одного из подобных, сравнение с аналогичными (по расположению, состоянию, виду собственности и так далее).

3. Круг потенциальных участников сегмента рынка (спрос).

Возможный круг покупателей, арендаторов, пользователей с точки зрения качественной (ожидаемый уровень доходов) и количественной (возможное число заинтересованных) оценки.

4. Рыночная ситуация.

Общеэкономические показатели, состояние отношения спроса к предложению на рынке вообще и анализируемом сегменте в частности, прогноз развития конъюнктуры рынка.

5. Выводы: определение рекомендуемой рыночной цены.

Рекомендации основываются на данных о настоящем и прогнозируемом состоянии рынка, ценовых предложениях для альтернативных вариантов.

Независимо от того, какой способ был применен при проведении анализа, цель одна: определить, сколько стоит объект недвижимости, сколько он будет стоить и насколько это может быть выгодно. Именно последнее – вывод о надежности и оправданности инвестиций – играет решающую роль для покупателя при принятии решения о совершении сделки.

Активный рынок (рынок продавцов) – существует при избытке спроса и недостатке предложения. В этих условиях растущие цены диктуют продавцы. Пассивный рынок (рынок покупателей) – ситуация, когда спрос демонстрирует падение на фоне роста предложения. Покупатели могут диктовать цены, естественно, в сторону уменьшения.

09.10.2009, Алина Данилова

Смотрите также по теме Недвижимость

В феврале жилье в Крыму подорожало на 4%
Реклама недвижимости: необходимый минимум знаний
Антикризисное предложение: чем заняться в период затишья
Торг уместен: время покупать жилье
Покупка первичной недвижимости через Фонд финансирования строительства
Почти как Крым: Майами — рай не только для риэлтеров
Куда вступать настоящему риэлтору?
Технология сложно, но можно
Чем привлечь покупателя?
Правильные вопросы

Реклама:  
Фотохроника ялтинского бизнеса
Митинг протеста в Ялтинском горисполкоме. 26 мартаМитинг протеста в Ялтинском горисполкоме. 26 марта
Партнеры проекта

Новое издание Телефонного справочника Ялты

© 2021 - 1999 Бизнес и строительство в Ялте (специальное приложения проекта Новости Крыма)
Перепечатка разрешается только с прямой гиперссылкой на сайт «Бизнес по-ялтински»
Политика конфидициальности

  Rambler's Top100