Главная  •  Новости  •  Объявления  •  Статьи  •  Вызовы в суд  •  Фото

Все о недвижимости, строительстве и бизнесе в Ялте

Портрет покупателя: желающие жить в Крыму были, есть и будут

Тенденции рынка

В каком бы кризисном состоянии не находился рынок недвижимости, окончательно мертвым его назвать нельзя. Как минимум потому, что совершается некоторое количество сделок, поступают новые предложения по продаже, а интерес со стороны покупателей все-таки существует. Но по сравнению с прошлыми годами спрос значительно изменился не только в количественном, но и в качественном отношении

Оно того стоит?

Уменьшение общего количества покупателей, темнее менее, не отразилось существенно на их географии. По-прежнему соотношение иностранцев и соотечественников среди тех, кто ищет жилье на берегу Черного моря, составляет примерно 50 на 50. И по-прежнему среди жителей других государств преобладают россияне.

Чем же характерно поведение покупателя кризисной осени 2009 года? Независимо от места основного проживания все они ждали тотального падения цен и в чем-то даже дождались, правда, не в тех масштабах, на которые им, покупателям, хотелось бы рассчитывать. Да, безусловно, цены упали на все виды крымской недвижимости, но отличительная особенность ЮБК во все времена, не исключая кризисные, была в том, что здесь было, есть и будет дорого. И это не просто потому что продавцы и владельцы недвижимости не могут сложить цену себе и своим объектам. Просто пора уже честно и вслух признаться, что Большая Ялта – это место проживания богатых людей. Или, если хотите, удачливых по жизни. Успешных.

Не случайно Ялта заняла тринадцатое место cреди 25 курортов, которые определила исследовательская компания MAR Consult как самые дорогие в Европе по стоимости элитного жилья на побережье моря. До украинского города в списке значатся Монако (первое место), Канны, Копенгаген и другие всемирно известные курорты.

Поэтому иметь квартиру в Ялте – это составляющая статуса для опре- деленного круга людей, попасть в который, положа руку на сердце, хотел бы каждый. И цена на недвижимость всегда служила своего рода фильтром для тех, кто хотел жить под южнобережным солнцем. Таким образом в течение последних десятилетий складывался облик города, который рад открыться для тех, кто уже заработал где-то там и готов тратить заработанное где-то здесь. Это может нравиться или нет, но факт остается фактом – постепенно облик Ялты приобретает черты элитного места жительства. Так что жаловаться на то, что земля и квартиры тут незаслуженно дороги, всегда было привычным для тех, кто не мог себе это позволить – по принципу «виноград зеленый». Да, все имеет свою цену, в том числе право проживать среди определенной социальной прослойки.

С другой стороны, с учетом высокого спроса на недвижимость в 2007-2008 годах цены все-таки были завышены, особенно на вторичном рынке. Произошла своеобразная цепная реакция: бурный всплеск на первичном рынке и ожидаемые застройщиками пятикратные прибыли повлекли за собой высокую цену квадратного метра в новостроях. Еще год назад стоимость метра в диапазоне от 5 000 у.е. до 7 000 у.е. никого не удивляла. Вслед за этим поспешили завысить свои цены и продавцы вторички, хотя по уровню ялтинские малосемейки и хрущевки мало тянули на 2 000-3 000 у.е. за метр.

Разразившийся кризис заставил пересмотреть такой подход, и предложение на рынке вторичного жилья стало более-менее соответствовать своей истинной стоимости. Но стоит отметить, что площади в элитных жилых комплексах по сравнению с концом 2008 года сегодня почти не упали в цене: все-таки инфраструктура, современные технологии коммуникаций, дизайн помещений и пресловутый шикарный вид из окон – это причины для того, чтобы платить за квартиры на ЮБК столько, сколько попросят. По крайней мере для тех, у кого есть такие деньги.

А вот для тех, кто приобретал недвижимость за счет ипотечных кредитов, доступ к крымским квартирам практически отрезан. Кризис банковской сферы ударил прежде всего по покупателям среднего класса, которые готовы были оплатить в момент покупки от 20 до 50 процентов стоимости квартиры, а остальное растянуть на десяток лет, пусть и с процентами. Сегодня сделки через ипотеку в курортном регионе сошли на нет.

Все флаги в гости к нам

Итак, как же ведет себя покупатель в нынешних условиях? При всем многообразии клиентов (а то, что они есть, что они все же появляются в дверях агентств и звонят риэлторам по выходным, отрицают только лицемеры) можно разделить их по географическому признаку.

Россияне нынче – главные заинтересованные лица в покупке элитной недвижимости. Как правило, они изучают предварительно существующие предложения по доступным им печатным изданиям и электронным доскам объявлений, а потом приезжают на местность. Граждане соседнего государства руководствуются главным образом тем, что они хотят в итоге получить: кто-то едет за сосновым бором вокруг дома, кто-то предпочитает комплексы с максимально полной инфраструктурой, кто-то будет искать кратчайший путь от подъезда до кромки моря. Так или иначе, российские покупатели четко знают, чего они хотят, и вопрос стоимости для них не стоит на первом месте. Их, москвичей, сибиряков и жителей Тюменского края, ждут как дорогих гостей все оставшиеся на плаву агентства недвижимости.

Жители столицы нашей славной родины, а также богатых промышленных регионов тоже не обходят вниманием Южный берег Крыма. Но вот как раз они во главу угла ставят цену приглянувшейся недвижимости и готовы торговаться с рвением, которому позавидует коренной одессит. Именно наши сограждане оперируют в процессе торга фактами и цифрами, почерпнутыми из профессиональных и не очень источников, которые должны свидетельствовать о том, что раз все подешевело на рынке, то и ЮБК пора подвинуться. Любимый довод у них – «Да в Киеве подешевели квартиры в три раза, а вы тут держите свои цены непонятно на каком основании!».

Да, есть киевская ситуация, когда более половины сделок шло через ипотеку и, соответственно, начало конца благополучного финансового периода ознаменовалось массовым предложением неслыханно дешевых площадей по причине кредитных обязательств. И есть крымская ситуация, когда позиции, о которых говорилось выше – статус и изначальная элитность жилья на ЮБК – не поколеблены никакими экономическими катастрофами. Так что аргумент «За эти деньги у нас в Донецке я могу трехкомнатную купить, а вы мне тут однокомнатную предлагаете» наталкивается на резонное, хотя и несколько прямолинейное возражение местных риэлторов «Ну и покупайте».

И, наконец, никуда не делся определенный круг местных покупателей, которые из года в год с наступлением осени, как перелетные птицы, ищут улучшения жилищных условий. Каким бы не был прошедший сезон, у людей есть хоть минимальные, но средства на повышение качества жизни. Для местных покупателей это сегодня важно так же, как и год-два назад. Люди, несмотря на кризис, женятся, рожают детей, разводятся и так далее, а все это требует изменений, прежде всего в жилищном вопросе. Наибольшим спросом среди ялтинцев пользуются квартиры поменьше и подешевле, тем более что сейчас купить скромненькую однокомнатную хрущевку можно за 35 000-40 000 у.е.

Еще со старых советских времен почему-то повелось так, что для местных жителей в Ялте строилось жилья меньше, чем требовалось. Переход к рыночной экономике мало повлиял на ситуацию, и только в последние пару лет, после массового увлечения застройщиков домами класса «люкс» стали появляться предложения на уровне «стандарт» и «эконом». Как правило, такие многоэтажные дома возводятся не в самых престижных районах, но обладают важными для аборигенов преимуществами – близость остановок общественного транспорта, магазинов, школ или детских садов. И, надо отметить, такие квартиры пользуются повышенным вниманием, особенно с учетом демократичных цен – от 650 у.е. за квадратный метр.

О вкусах не спорят, но говорят

Что касается видов недвижимости, то предпочтения покупателей можно распределить таким образом: на первом месте не теряющая своей значимости элитная недвижимость, квартиры и апартаменты под отделку в новых комплексах. На втором – малогабаритные квартиры.

Земельные участки, которые традиционно выставляются по цене на уровне столичных наделов, сегодня стоят дешевле, чем год назад, но далеко не на 50 процентов. Кризис кризисом, но количество свободной земли на Южном берегу не увеличивается независимо от экономическо-социальной ситуации. Дефицит определен скорее географическими условиями – узкой кромки между плато и морским берегом не хватает на всех желающих. Другой вопрос, что приобретение участка предполагает не только сумму покупки, но еще немалые капиталовложения в его освоение. Так что на данный момент можно констатировать, что сформировался отложенный спрос на южнобережную землю. И стоит предположить, что именно ялтинская земля станет наиболее востребованным товаром после выхода страны из кризисной ямы по причине все того же ограниченного количества свободных участков.

Еще одна причина, по которой пока что земля не пользуется привычным уже интересом со стороны покупателей в том, что перестала работать сложившаяся схема бизнеса на строительстве частных домовладений. Последнее десятилетие активно практиковался механизм «купил землю – построил дом – продал дом – получил прибыль», причем прибыль вкладывалась в приобретение следующего участка. Тем, кто не успел дойти до конца цикла к началу 2009 года, приходится хуже всего – даже готовые, с дизайном, мебелью и бытовой техникой дома менее всего пользуются спросом среди покупателей. Что уж говорить о коробках без коммуникаций, которые сегодня продавцы готовы отдать чуть ли не по цене израсходованных стройматериалов. Да не берет никто.

И еще одно наблюдение напоследок: кризис подкосил не только частных застройщиков, но и многие строительные компании покрупнее. Независимо от того, какой планировался дом, в три или четырнадцать этажей, подавляющее большинство строек шло за кредитные средства, а долги перед банками планировалось покрыть за счет продаж. Есть уже компании, начавшие строительство на ЮБК, которые не способны погасить свои обязательства ни перед заемщиками, ни перед покупателями. Так что не исключено появление в регионе ситуаций, которые до сих пор миловали солнечный курорт – аферы наподобие «Элита-Центра». На общем состоянии рынка, естественно, это не может сказаться положительно, остается надеяться на благоразумие и осторожность покупателей, которые были и остаются главной движущей силой всего ри- элторского, девелоперского и строительного бизнеса.

09.10.2009, Александр Болховитов

Тэги: тенденции 

Смотрите также по теме Тенденции рынка

Крым — успешный национальный проект
Севастопольский винзавод работает в сложной экономической ситуации, но его никто не пытается банкротить, — заверяет руководство
«Залив» построил восьмой контейнеровоз для Damen Shipyards Bergum
Статистический обзор за июнь 2010
Реализация промышленной продукции в июне 2010 года
Эксклюзивную инфраструктуру на ЮБК построят в «Никитском Дворце»
В Приморском парке, у самого Черного моря..
УРОКИ КРИЗИСА-2009 услышать голос разума
Крымские ученые настаивают на увеличении плотности виноградных насаждений
Коттеджный городок на крымском полуострове

Реклама:  
Фотохроника ялтинского бизнеса
Митинг протеста в Ялтинском горисполкоме. 26 мартаМитинг протеста в Ялтинском горисполкоме. 26 марта
Партнеры проекта

Новое издание Телефонного справочника Ялты

© 2024 - 1999 Бизнес и строительство в Ялте (специальное приложения проекта Новости Крыма)
Перепечатка разрешается только с прямой гиперссылкой на сайт «Бизнес по-ялтински»
Политика конфидициальности

  Rambler's Top100