Антикризисные меры в пользу только застройщиков

Инвестиции

Кризис, как лакмусовая бумажка, проявил все слабые места в инвестиционно-строительной сфере. Схемы финансирования строительства, которые работали в период сравнительного благополучия и даже экономического роста, в сложные времена начали трещать по швам. А реакция законодателей, которые, кроме всего прочего, призваны регулировать механизм инвестиционной деятельности в стране, с одной стороны, выглядит несколько запоздалой, с другой, мягко говоря, не самой справедливой

Страховать риски обязан рискующий

Целый пакет антикризисных законов Украины, принятых еще в конце 2008 года, подразумевает фонды финансирования строительства (ФФС) как фактически единственный способ вложения частных инвестиций в жилищное строительство. Или, другим словами, только через ФФС можно осуществлять покупку жилой площади до сдачи объекта в эксплуатацию – хотя формально это все-таки не покупка, а инвестиции. Привлеченные средства покупателей в разгар кризиса для многих компаний-застройщиков — едва ли единственный, хотя и не дающий стопроцентной гарантии шанс продолжить реализацию проекта и все-таки достроить. У самих же инвесторов (читай — покупателей) уверенности в благополучном завершении практически нет.

Возникает закономерный вопрос: почему, если антикризисные законы были приняты еще в конце 2008 года, речь о них идет сейчас, осенью 2009 года? Дело в том, что от принятия законодательных актов до разработки конкретных механизмов реализации заложенных в них норм и правил проходит не один месяц. Так, например, и случилось со страхованием сделок через ФФС.

Одной из норм Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно усовершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья)», принятого 18 декабря прошлого года, стало обязательное страхование рисков участия в ФФС. Тот же Закон предписал Кабинету министров разработать порядок реализации этого страхового нововведения, и в июле 2009 года вышло Постановление правительства «Об утверждении порядка и правил обязательного страхования имущественных рисков по договору об участии в фонде финансирования строительства». С 12 сентября этот документ вступил в силу, вызвал немало вопросов как со стороны страховиков и застройщиков, так и самих частных инвесторов, которые, как оказалось, обязаны оплачивать страховку.

Страхованию отныне подлежат риски несвоевременного введения объекта в эксплуатацию, несоответствие сданного объекта государственным стандартам и строительным нормам, невыполнение или неполное выполнение застройщиком оговоренного объема работ, отсутствие техдокументации на оборудование и прочее. Защитить интересы покупателя, которые инвестирует свои кровные в строительство, — идея неплохая. Вопрос в том, почему страхование происходит за счет самого инвестора?

Заключая договор об участии в ФФС, инвестор, будь то частное или юридическое лицо, обязан застраховать свой риск, внеся компании-страхователю платеж в сумме одного процента от страховочной стоимости квартиры. Парадокс в том, что согласно Гражданскому кодексу, нельзя заставить человека принудительно застраховать свое имущество, соответственно, и все риски, связанные с его приобретением. Впору говорить уже о нарушении прав человека. Но даже если не разбрасываться громкими словами, механизм обязательного страхования инвестиционных рисков при участии в ФФС не выгоден ни покупателю, ни страховщику. Первому потому, что сумма страхового взноса — один процент — велика для частного лица. Не такая уж большая очередь стоит из желающих вложить средства в ФФС, чтобы кто-то был рад доплачивать за возможность поучаствовать в финансировании стройки. Кроме того, при участии в фонде финансирования строительства, как правило, первоначальный взнос составляет 30 процентов стоимости будущей квартиры, а вот страховка рассчитывается, исходя из всей цены. Между тем страховщики посчитали, что минимальная процентная ставка для того, чтобы страховая компания не оказалась в убытке, должна составлять не менее пяти процентов.

Что интересно – так это то, что формально антикризисные меры, в том числе и введение обязательного страхования рисков для инвесторов, действительно в чем-то выполняют главную задачу, а именно — поддержку строительной сферы в трудные времена. Ведь такой механизм снимает ответственность с застройщиков, перекладывая ее на плечи страхователей, а платит все равно тот самый многострадальный частный инвестор.

Схема инвистирования со многими неизвестными

Впрочем, как говаривал один из бывших Президентов нашей страны, «маємо те, що маємо». Законы есть, их надо соблюдать. Хотя для этого неплохо было бы сначала в них разобраться.

Честно сказать, и до принятия антикризисных законов смысл и принцип функционирования системы ФОН-ФФС простым смертным был неясен, а тут еще изменения, комбинации и новые схемы. Среди пачки декабрьских нововведений особняком стоит именно обновленный механизм ФФС – среди возможных доверителей фонда финансирования строительства значится фонд операций с недвижимостью (ФОН). Суть новшества – в том, что ФФС и ФОН комбинируются при привлечении средств.

Итак, как это все выглядит, а, главное, действует сейчас? Основные участники процесса, а именно схемы инвестирования строительства через ФФС — это управитель, застройщик и совместный инвестор в лице ФОН. Управитель — некое финансовое учреждение (не обязательно банк), который осуществляет управление привлеченными средствами. Деятельность управителя подлежит лицензированию, при этом закон определил, что минимальный уставный капитал такого учреждения должен составлять не менее миллиона евро и сформирован капитал должен быть до начала привлечения средств инвесторов.

Застройщик в данной схеме — это предприятие, имеющее как основание для своей деятельности соответствующее разрешение на строительство, выданное местной администрацией сроком на два года. Антикризисный пакет документов также обязывает застройщика к опубликованию и регистрации проектной декларации: информацию о застройщике, подрядной организации, управителе ФФС, объекте строительства и объектах инвестирования. Декларация является обязательной для получения разрешения на выполнение строительных работ.

Совместный инвестор ФОН — это общность доверителей, от имени которой выступает управитель фонда операций с недвижимостью. ФФС и ФОН должны иметь одного и того же управителя.

Терминология в целом несложная, а вот схема взаимодействия всех участников процесса реализации инвестиций, в которой участвуют еще и другие лица — подрядные организации, органы контроля и надзора, учредители управления имуществом, которые приобрели сертификаты ФОН (покупатели), — заслуживает подробного рассмотрения.

Схема финансирования строительства через систему ФФС-ФОН

1. Управитель заключает с застройщиком договор, согласно которому застройщик обязуется построить, ввести в эксплуатацию и передать доверителям «учредителям» фонда определенные объекты инвестирования, то есть жилой дом.

2. Создание ФФС и ФОН, которое подразумевает утверждение управителем Правил ФФС, заключение еще одного договора с застройщиком и открытие отдельного банковского счета для ФФС. Созданный фонд операций с недвижимостью является доверителем ФФС, в интересах которого действует управитель ФОН.

3. Эмиссия сертификатов ФОН, включая их размещение среди инвесторов. Антикризисный закон запрещает передачу полномочий по управлению активами ФОН третьему лицу, так что эмитент сертификатов ФФС и ФОН – одно лицо. Оплата сертификатов при их размещении – только за счет денежных средств.

4. Вложение привлеченных в ФОН средств в ФФС для финансирования строительства объектов инвестирования.

5. Управитель направляет средства, собранные на отдельном счете через систему ФОН-ФФС, застройщику, который обязан использовать их для строительства. На данном этапе застройщик передает имущественные права на строящиеся объекты инвестирования управителю для последующей передачи учредителям системы ФОН-ФФС, то есть покупателям.

6. Застройщик организует строительство объекта инвестирования, привлекая при необходимости подрядчиков. Строительные работы оплачиваются за счет средств, которые получены от управителя ФОН-ФФС.

7. В ходе выполнения застройщиком строительных работ управитель системы ФОН-ФФС осуществляет контроль за целевым использованием средств, сроками выполнения обязательств, соблюдением заявленных технических характеристик строящегося объекта.

8. Ввод объект в эксплуатацию, после которой застройщик в письменном виде сообщает управителю ФОН-ФФС о фактической площади объекта и другие данные, полученные в ходе инвентаризации при оформлении акта ввода объекта в эксплуатацию.

9. Оформление права собственности на объект проходит за счет средств застройщика. Органы, которые согласно законодательству проводят регистрацию прав собственности, регистрируют новый объект на управителя системы ФОН-ФФС с обязательной отметкой – для последующего осуществления управителем операций с недвижимостью.

10. Управитель ФОН-ФФС осуществляет операции с недвижимостью с целью получения максимального дохода всеми владельцами сертификатов ФОН. При этом конечным покупателям недвижимость реализуется по рыночной цене, а прибыль, аккумулированная в активах ФОН, не облагается налогом на прибыль.

11. Выведение из фонда операций с недвижимостью прибыли путем выплаты дохода по сертификатам учредителям управления имуществом, то есть владельцам самих сертификатов. При этом доходы физических лиц, полученные от сертификатов ФОН, облагаются налогом по льготной ставке в размере 5%.

Очевидно, что схема непростая, и требуется не один год, чтобы она, со всеми своими плюсами и минусами, заработала в интересах всех задействованных лиц, включая и застройщиков, и частных инвесторов. Впрочем, возвращаясь опять-таки к антикризисным мерам правительства, стоит отметить, что как раз застройщикам условия созданы терпимые. Так частный инвестор не может досрочно выкупить свои сертификаты ФОН, только перепродать. Да и вообще Закон «О предотвращении влияния мирового кризиса» дает возможность застройщикам уклоняться от выполнения своих обязательств. В частности, часть 8 этого Закона предписывает Торгово-промышленной палате Украины рассматривать финансовый кризис как обстоятельство непреодолимой силы и в связи с этим представлять компаниям-застройщикам справки о приостановлении деятельности, которые могут быть основанием для освобождения от ответственности по возврату инвесторам вложенных средств.

Будет ли эффект от правительственных антикризисных мер, если только для разработки механизма их реализации потребовался почти год, да и то в интересах только одной стороны? Ведь для оживления строительной сферы нужны не столько правительственная моральная под держка, сколько желание и, главное, возможность людей вкладывать в нее деньги, покупая жилье.

09.10.2009, Алина Данилова

Смотрите также по теме Инвестиции

Корпорация «Шеврон» хочет добывать энергоносители на шельфе Черного моря
Феодосийская компания «Море» намерена подписать с Россией контракт по строительству шести «Зубров»
Европейским инвесторам пора ехать в Крым, — убежден Тейшейра
Лери Сванидзе: инвестиционных проектов станет больше
За 2009 год в ПФТС продажа акций крымских предприятий упала на 80,8%, облигаций — на 94,7%
Кипрская компания станет владельцем более 50% акций «Крымтеплоэлектроцентрали»
Недвижимость в Испании
«Ялта-Интурист» получит 40 млн грн в кредит от банка «Пiвденний»
Ялтинский хладокомбинат увеличит уставный фонд в 2 раза — до 2 млн грн
В Крыму снижается объем инвестиций в жилищное строительство

© 2023 - 1999 Бизнес и строительство в Ялте (специальное приложения проекта Новости Крыма)
Перепечатка разрешается только с прямой гиперссылкой на сайт «Бизнес по-ялтински»
Политика конфидициальности