Главная  •  Новости  •  Объявления  •  Статьи  •  Вызовы в суд  •  Фото

Все о недвижимости, строительстве и бизнесе в Ялте

Покупка первичной недвижимости через Фонд финансирования строительства

Недвижимость

На сегодняшний день в Украине вопросы, связанные с приобретением жилой недвижимости, являются как никогда актуальными. На рынке недвижимости присутствует большое количество компаний-застройщиков, которые предлагают различные формы приобретения жилой недвижимости

Одной из таких форм приобретения жилой недвижимости физическими и юридическими лицами является финансирование строительства через фонды финансирования строительства (ФФС), которые создаются финансовыми учреждениями с участием застройщиков.

Само понятие ФФС подразумевает под собой совокупность денежных средств, передаваемых физическими и юридическими лицами банку либо другому финансовому учреждению, которые в дальнейшем ими используются для финансирования строительства. Вопросы, связанные с созданием и деятельностью ФФС, а также взаимоотношениями между участниками ФФС, регулируются Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Данный закон предусматривает возможность создания ФФС двух видов — вида «А» и вида «Б». Под ФФС вида «А» подразумевается такой фонд, при котором цены, потребительские свойства, коэффициенты этажности и комфортности объектов инвестирования определяются застройщиком, при этом застройщик принимает на себя риск недостаточности привлечения денежных средств. При ФФС вида «Б» цены, потребительские свойства, коэффициенты этажности и комфортности определяются финансовым учреждением. Застройщик обязан придерживаться рекомендаций финансового учреждения в ходе осуществления строительства. Риск недостаточности привлечения денежных средств в строительство принимает на себя финансовое учреждение.

Таким образом, основное отличие данных видов ФФС заключается в том, какой из участников ФФС принимает решения, связанные с обеспечением строительства: финансовое учреждение или застройщик. Однако, как показывает практика, финансовые учреждения отдают предпочтение работе с ФФС вида «А», поскольку решение вопросов, связанных со строительством, не свойственно для финансовых учреждений.

Участниками любого ФФС являются застройщики, осуществляющие строительство объекта, инвесторы, которые его финансируют, и финансовые учреждения, которые являются связывающим звеном между застройщиком и инвестором, путем обеспечения финансирования застройщика за счет средств инвесторов.

Для создания ФФС банку либо другому финансовому учреждению необходимо под конкретный объект строительства разработать и утвердить правила ФФС, заключить с застройщиком договор на сооружение определенного объекта строительства за счет средств ФФС и открыть отдельный счет, на котором будут аккумулироваться средства, вносимые инвесторами. Вместе с заключением основного договора застройщик и инвестор подписывают пакет дополнительных договоров, обеспечивающих выполнение застройщиком обязательств по строительству объектов инвестирования (договор ипотеки и другие).

При заключении договора застройщик также передает финансовому учреждению перечень объектов инвестирования (квартир, нежилых помещений в жилом доме, машиномест и так далее) в объекте строительства, которые застройщик планирует продавать через ФФС. Одновременно с передачей перечня объектов инвестирования застройщик передает банку имущественные права на данные объекты, которые в дальнейшем будут передаваться инвесторам. После подписания всех необходимых документов, получения перечня объектов, которые застройщик планирует продавать через ФФС, и открытия счета ФФС финансовое учреждение вправе приступить к продаже объектов инвесторам.

Лицу, которое заинтересовано приобрести определенный объект из предлагаемых к продаже, необходимо будет заключить с финансовым учреждением договор об участии в ФФС. В данном договоре инвестор и финансовое учреждение оговаривают характеристики приобретаемого инвестором объекта, порядок внесения инвестором средств в ФФС, порядок получения инвестором информации о ходе строительства, дату ввода объекта в эксплуатацию, ответственность и другие вопросы.

Перед тем, как подписывать договор об участии в ФФС, рекомендуется проверить наличие у финансового учреждения лицензии на осуществление такого рода деятельности, утвержденных правил ФФС конкретно по данному объекту, подписанных с застройщиком документов, а также документов, подтверждающих легальность осуществления строительства объекта (документы, подтверждающие право собственности или пользования землей; проектная документация, которая согласована и прошла соответствующую экспертизу в службе «Укринвестэкспертизы»; разрешение на выполнение строительных работ и прочее).

После заключения договора об участии в ФФС инвестор осуществляет уплату на счет ФФС первого взноса, размер которого оговаривается с финансовым учреждением. Финансовое учреждение, в свою очередь, исключает выбранный инвестором объект из перечня объектов, предлагаемых к продаже, и закрепляет его за инвестором.

После получения от инвестора первого взноса в ФФС финансовое учреждение обязано также выдать инвестору свидетельство об участии в ФФС, которое является документом, подтверждающим его участие в ФФС. Свидетельство об участии в ФФС должно обязательно содержать такую основную информацию, как данные инвестора, информацию о закрепленном за ним объекте, дату ввода объекта в эксплуатацию, сумму средств, внесенную инвестором в ФФС, и график дальнейшего внесения инвестором средств в ФФС.

С момента получения свидетельства об участии в ФФС инвестор приобретает статус самостоятельного участника ФФС и осуществляет финансирования строительства по согласованному графику.

Следует сказать, что в процессе осуществления строительства объекта недвижимости некоторые застройщики практикуют поднятие стоимости закрепленных за инвесторами и финансируемых ими объектов. Однако необходимо заметить, что по закону, в случае увеличения стоимости строящихся объектов у инвестора не возникает обязательств относительно внесения дополнительных средств за закрепленный за ним объект.

В процессе осуществления строительства инвестор вправе прекратить дальнейшее финансирование строительства закрепленного за ним объекта и выйти из участия в ФФС. В случае принятия инвестором решения о выходе из участия ФФС финансовое учреждение в оговоренный срок должно будет выплатить инвестору всю сумму, внесенную им в ФФС.

Инвестор также вправе во время строительства переуступить закрепленный за ним объект третьему лицу и обменять выбранный им объект на другой объект, который есть в наличии у финансового учреждения и не закреплен за другими инвесторами. Переуступка и изменение выбранного инвестором объекта осуществляется в порядке, предусмотренном утвержденными финансовым учреждением правилами ФФС.

После осуществления строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик передает финансовому учреждению данные о фактической площади профинансированных инвесторами объектов, исходя из данных технической инвентаризации, проведенной соответствующим БТИ.

Финансовое учреждение, в свою очередь, передает застройщику перечень инвесторов, которые имеют право получить в собственность закрепленные за ними объекты. На основании данных о фактической площади объекта инвестор осуществляет окончательные расчеты с финансовым учреждением, после чего финансовое учреждение подписывает с инвестором акт приема-передачи профинансированного им объекта, а также выдает инвестору справку по установленной форме в обмен на свидетельство об участии в ФФС. Данная справка является документом, который подтверждает право инвестора на получение в собственность профинансированного им объекта. Полученную от финансового учреждения справку инвестор передает застройщику для дальнейшего оформления права собственности на профинансированный им объект.

Следует обратить внимание, что застройщик по закону обязан осуществлять оформление для инвесторов права собственности только на профинансированные им жилые помещения. Оформление права собственности на нежилые помещения (машиноместа) инвестор осуществляет самостоятельно и за свой счет, на основании дополнительных документов, полученных от застройщика.

Окончательным документом, который будет подтверждать право собственности инвестора на профинансированный им объект, будет являться свидетельство о праве собственности, выданное соответствующим органом государственной власти и зарегистрированное в БТИ.

В заключение хотелось бы отметить, что рассмотренный выше способ приобретения первичной недвижимости через ФФС является на сегодняшний день одним из наиболее безопасных, так как осуществляется через банковское или другое финансовое учреждение, которое непосредственно финансирует застройщика из средств ФФС, осуществляет контроль за выполнением им своих обязательств по строительству объектов недвижимости и имеет возможность применять к застройщику жесткие санкции за нарушение им своих обязательств при строительстве объекта.

Застройщик — организовывает сооружение объектов строительства в соответствии с проектной документацией, в установленные сроки и надлежащего качества, на условиях этих правил передает в собственность Доверителям ФФС закрепленные за ними объекты инвестирования вместе с правоустанавливающими документами.

Закон № 978-IV — Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Закрепление объекта инвестирования за Доверителем — установление правоотношения между Доверителем и Управляющим на основании договора об участии в ФФС, за которые у Доверителя возникает право требования на этот объект инвестирования в будущем.

Объект строительства — недвижимость, строительство которой организует Застройщик, и финансирование строительства которой осуществляет Управляющий за счет полученных в управление средств.

Объект инвестирования — квартира или помещения социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или отдельно расположенные нежилые помещения, гаражный бокс и прочее) в объекте строительства, которое после завершения строительства становится отдельным имуществом. Имущественные права на объекты инвестирования Застройщик передает Управляющему для дальнейшей передачи доверителям на условиях этих правил.

Заемщик — Доверитель ФФС, который получил в банке кредит для участия в ФФС.

ФФС вида «А» — фонд, в котором текущую цену измеримой единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования, коэффициенты этажа и комфорта определяет застройщик, при этом он принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.

ФФС вида «Б» — фонд, в котором управитель определяет текущую цену измеримой единицы объекта строительства, коэффициенты этажа и комфорта, и принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.

Управляющий — Финансовая компания, которая осуществляет управление имуществом, полученным в доверительную собственность по договору управления имуществом (договором об участии в ФФС).

Финансирование строительства — использование Управляющим полученных в управление средств на сооружение Объекта строительства по условиям соглашения.

Фонд финансирования строительства — средства, переданные Управляющему ФФС в управление, которые использованы или будут использованы Управляющим в будущем на условиях этих Правил ФФС и договоров об участии в ФФС.

Измеримая единица объекта инвестирования — установленная Правилами ФФС единица измерения объекта инвестирования, которая определяется в метрических единицах или в долях (процентах) этого объекта инвестирования как единого целого.

Доверитель ФФС — физическое или юридическое лицо, которое соответственно Закону Украины № 978-IV является установщиком управления имуществом и участником ФФC, передает средства Управляющему в доверительную собственность на основании договора управления имуществом и на основании признания и соблюдения этих правил.

Договор управления имуществом (договор об участии в ФФС) — договор, за которым установщик управления передает Управляющему в доверительную собственность денежные средства с целью достижения определенных им целей и устанавливает ограничение относительно отдельных действий Управляющего из управление этими средствами.

Текущая цена измеримой единицы объекта инвестирования — установленная Застройщиком на момент расчетов с Доверителем цена права требования на одну измеримую единицу этого объекта инвестирования.

03.12.2008, Недвижимость Ялты

Смотрите также по теме Недвижимость

В феврале жилье в Крыму подорожало на 4%
Реклама недвижимости: необходимый минимум знаний
Аналитика как наука: практические советы
Антикризисное предложение: чем заняться в период затишья
Торг уместен: время покупать жилье
Почти как Крым: Майами — рай не только для риэлтеров
Куда вступать настоящему риэлтору?
Технология сложно, но можно
Чем привлечь покупателя?
Правильные вопросы

Реклама:  
Фотохроника ялтинского бизнеса
Митинг протеста в Ялтинском горисполкоме. 26 мартаМитинг протеста в Ялтинском горисполкоме. 26 марта
Партнеры проекта

Новое издание Телефонного справочника Ялты

© 2021 - 1999 Бизнес и строительство в Ялте (специальное приложения проекта Новости Крыма)
Перепечатка разрешается только с прямой гиперссылкой на сайт «Бизнес по-ялтински»
Политика конфидициальности

  Rambler's Top100