Главная  •  Новости  •  Объявления  •  Статьи  •  Вызовы в суд  •  Фото

Все о недвижимости, строительстве и бизнесе в Ялте

Титульное Страхование. Гарантия ваших прав на недвижимость

Актуально

Понятие «титульное страхование» вошло в обиход участников рынка недвижимости, но еще не стало не то что привычным, а до конца понятным. В отличие от, например, европейских стран, где без страхования рисков сделки практически не проводятся, в наших широтах титульное страхование воспринимается в лучшем случае как требование банка, в худшем — как прихоть клиента. А между тем плюсов у этой практики побольше, чем минусов, и развивается эта сфера страхования в Украине весьма стремительно

Суда бояться — квартиру не покупать?
Для начала — немного статистики: в США страхуют возможные риски при заключении сделок купли-продажи недвижимости в 95% случаев, в странах Евросоюза — до 80%, а в Украине, по самым оптимистичным оценкам, всего около 5% покупателей совершают сделку и одновременно страхуют свои имущественные права. И одна из главных причин — отсутствие культуры страхования в целом. Для многих наших соотечественников полуанекдотическая фигура агента Госстраха все еще основная ассоциация с самим понятием «страховка». Более ответственные товарищи сразу вспоминают пожары, потопы, ограбления и прочие неприятности, от последствий которых можно застраховать свое кровное. И высший пилотаж — многочисленные истории из «желтой» прессы про застрахованные конечности и прочие части тела знаменитостей.

В качестве ликбеза для незнающих: титульное страхование в классическом понимании включает в себя страхование финансового риска, связанного с возможной потерей права собственности или его ограничением. В нашей стране применяется титульное страхование по отношению к договорам купли-продажи недвижимого имущества, в основном в результате признания судом сделки недействительной по иску третьих лиц. Мировая же практика подразумевает страхование рисков при любой гражданско-правовой сделке. Но нам бы пока с недвижимостью разобраться…

Итак. Собственно объектом страхования является право собственности на недвижимость, и страховой случай может возникнуть, например, при непреднамеренном нарушении законодательства Украины при заключении сделки; приобретении недвижимости, находящейся под арестом, в аренде или в залоге; при доказанном факте мнимой (без намерения придать соответствующие правовые последствия) или притворной (с целью «прикрыть» другую операцию) сделки; в случае, если продавцом выступило недееспособное физическое или неправоспособное юридическое лицо. Теоретически постфактум можно доказать, что продажа была совершена под влиянием заблуждения, угрозы, обмана, вплоть до того, что продавец оказался в тяжелой финансовой ситуации и вынужден быть соглашаться на цену квартиры, несоответствующую рыночной.

Показательно, что, несмотря на такое обилие возможных поводов для судебных разбирательств по факту купли-продажи недвижимого имущества, по оценкам экспертов, всего около 1% сделок в нашей стране признается недействительными со всеми вытекающими для покупателя последствиями. Правда, те же эксперты связывают такой низкий показатель в том числе и с нежеланием остальных 99% начинать судебные разбирательства. Тем более что отсутствует как таковая статистика проведенных сделок по купле-продаже в целом, что не является секретом ни для одного риэлтора. Так что цифры оптимистичные, но весьма приблизительные.

В качестве гарантии
Как правило, наибольший риск связан с приобретением вторичной недвижимости, история продаж которой неясна. В таком случае и посредник — риэлторская компания, и нотариус могут провести сделку безукоризненно с юридической точки зрения, а проблемы возможны. Существующее законодательство пока что не дает возможности заинтересованным лицам узнать всю историю сделок, например, по той или иной квартире: информационная база государственных структур, ответственных за регистрацию прав на недвижимость, развита слабо и недоступна в большинстве случае для участников рынка. Отсутствует как таковой закон, регулирующий риэлторскую деятельность, и, соответственно, не узаконено право посредника, проводящего сделку, на доступ к полной информации для проверки права собственности на объект. Более того, специалисты отмечают, что в самом механизме приватизации по-украински существовало немало подводных камней, которые впоследствии могли и могут стать поводом для оспаривания имущественных прав.

Так что самое уважаемое и профессиональное агентство, самый опытный юрист и проверенная нотариальная контора не смогут в некоторых случаях гарантировать абсолютное спокойствие покупателю по поводу его приобретаемой недвижимости. Разве что именно такие солидные структуры имеют свои механизмы проверки и просто отказываются работать с сомнительными объектами. Кстати, именно риэлторы считаются на данный момент движущей силой развития титульного страхования в Украине: одним из новых видом услуг в агентствах становится страхование рисков при проведении сделок. Для одних это — расширение ассортимента услуг, для других — стремление обезопасить себя или обеспечить клиенту максимально комфортные условия. Но сдерживающим фактором являются опасения продавцов недвижимости, что, предлагая клиенту застраховать сделку и сопутствующие ей риски, они чуть ли не расписываются в собственной некомпетентности. Но — как сказано выше — агентства в силу объективных причин не всегда могут гарантировать «чистоту» предыдущих сделок по объекту покупки, и в спорных случаях титульное страхование может стать как раз показателем высокого уровня профессионализма продавца.

Еще один момент: титульное страхование делает проблематичным для некоторых агентств и их клиентов указание в договоре купли-продажи стоимости объекта, отличающейся от реальной. Такая практика все еще применяется сокращения расходов, например, для уклонения от налогов. Но поскольку страховка в случае чего будет выплачена исходя из суммы, указанной в договоре, для покупателя это может обернуться значительной разницей в сумме выплат от страховой компании и реально потраченных на приобретение недвижимости денег. Да и сам титульный страховой полис нельзя назвать дешевым: по разным оценкам, его стоимость может составлять от 0,5% до 8% суммы, указанной в договоре, в зависимости от целого ряда факторов. И привычка полагаться на «авось пронесет» срабатывает чаще, чем осознание того, что существует некоторый риск потерять вложенные деньги.

Рискованный бизнес
Достаточно большой разброс в стоимости полиса на страхование имущественных прав обусловлен прежде всего тем, что каждая страховая компания самостоятельно разрабатывает методику оценки рисков. Как правило, страхователю приходится учитывать историю и количество предыдущих сделок, количество лиц, в них участвовавших, наличие у них родственников; расчет зависит и от перечня событий, которые могут рассматриваться как страховой случай; вплоть до того, что изучается аналитика и прогнозы специалистов по изменению фактической стоимости объекта сделки. Кроме того, высок риск для компании — при весьма обширном списке причин, которые могут быть поводом для судебных решений о признании сделки недействительной, убыточность компании при наступлении страхового случая составляет 100%.

Затратная часть для страховиков при рассмотрении самой возможности титульного страхования тоже, как правило, довольно внушительна и, естественно, так или иначе включается в стоимость полиса. Чтобы обезопасить себя, компании приходится нанимать высококвалифицированных (то есть дорогостоящих) специалистов, юристов и андеррайтеров, по сути, проводить собственное расследование истории каждой отдельно взятой квартиры или другого недвижимого имущества. Для сравнения: за рубежом страховая компания может потратить до 90% получаемой по договору премии, чтобы удостовериться в надежности сделки. Но — обратная сторона — зато соотношение выплат к взносам по титульному страхованию не превышает 10%. Есть данные о том, что в России, например, в результате примерно 40% таких расследований возникают спорные обстоятельства, но всего лишь в 5% таких случаев страховая компания отказывается страховать права покупателя.

Еще одна статья возможных расходов для страхователей — поскольку с момента заключения договора купли-продажи вступает в силу и договор титульного страхования, в случае чего интересы покупателя защищает именно компания-страхователь, вплоть до предоставления услуг своих или наемных юристов и адвокатов. Кстати, большинство компаний, предлагающих услуги титульного страхования, распространяют действие такого договора только на те случаи, когда иск подают третьи лица. То есть сам покупатель, обнаружив после приобретения недвижимости некие спорные обстоятельства, может подать в суд и потребовать признать факт купли-продажи незаконным, но тогда он теряет страховые выплаты.

Зависит стоимость страхового полиса, естественно, и от срока его действия. Как правило, договор титульного страхования заключают на три года, опираясь на определенный законодательством срок исковой давности. Но то же законодательство предусматривает, что отсчет срока ведется с того момента, когда сам иск возник, — то есть через любое время теоретически собственник может узнать, что некто претендует на его имущественные права. И если срок страхового договора истек, то эти проблемы ложатся целиком на него. Так что логичным было бы заключение бессрочного договора, но это повышает затраты на титул в разы.

Все впереди?
В итоге ситуация выглядит таким образом: для страховиков титул — дело интересное, но рискованное и затратное, со стороны клиентов-покупателей недвижимости, которые частично не знакомы с такой практикой, а частично не готовы платить за это, энтузиазм тоже отсутствует. Риэлторы тоже пока в массе своей не определили отношение к тому, насколько необходимо страховать каждый договор купли-продажи. Пожалуй, самая заинтересованная в развитии титульного страхования сторона— это банки, активно развивающие свои ипотечные программы. Для них это прежде всего возможность обезопасить имущество, которое находится у них в залоге. Пока что требование титульного страхования при получении кредита на покупку недвижимости не является обязательным во всех банках, во многих случаях достаточно страхования имущества как такового. Основная проблема в том, что титул увеличивает стоимость ипотечного кредита, а при обилии предложений на рынке банковских услуг не каждый рискнет отпугнуть клиентов более высокими ставками, даже если это обезопасит не только сам банк, но и покупателя.

Прогноз развития отечественного рынка титульного страхования в целом таков: в течение ближайших нескольких лет ожидается его бурное развитие. Во-первых, как следствие развития института ипотеки, во-вторых, в результате постепенного повышения страховой культуры населения, и, наконец, как свидетельство позитивных изменений на рынке риэлторских услуг.

12.10.2007, Недвижимость Ялты

Смотрите также по теме Актуально

В Ялте из-за отсутствия средств уже несколько месяцев закрыта экспозиция «Золотая кладовая»
В автономии хотят создать Международный институт стратегии развития Крыма
«Крымтроллейбус» намерен закупить 61 троллейбус
В 2009 году Крым занял 14 место среди регионов Украины по социально-экономическому развитию
В Рескомприроды против строительства угольного терминала в Севастополе
Детальный план застройки Ялты изменит лицо города
В милиции Крыма возмущены тем, что прокуратура не заводит уголовные дела на водителей, дающих взятки гаишникам
В Крыму план по заготовке 3-месячного неснижаемого запаса зерна выполнен на 102,5%
Сентябрь-это время для подведения предварительных итогов курортного сезона -2009
«Украинская рулетка»: Законодательство vs рынок недвижимости

Реклама:  
Фотохроника ялтинского бизнеса
Митинг протеста в Ялтинском горисполкоме. 26 мартаМитинг протеста в Ялтинском горисполкоме. 26 марта
Партнеры проекта

Новое издание Телефонного справочника Ялты

© 2018 - 1999 Бизнес и строительство в Ялте (специальное приложения проекта Новости Крыма)
Перепечатка разрешается только с прямой гиперссылкой на сайт «Бизнес по-ялтински»
Политика конфидициальности

  Rambler's Top100