Главная  •  Новости  •  Объявления  •  Статьи  •  Вызовы в суд  •  Фото

Все о недвижимости, строительстве и бизнесе в Ялте

Мифы свободной планировки южнобережной недвижимости

Тенденции рынка

Застройщики обычно преподносят свободную планировку как безусловное благо для собственников квартир, которым в будущем не придется ломать перегородки, чтобы реализовать задуманный проект обустройства своего жилья.

Покупатели же в итоге не всегда радуются «свободе», на поверку весьма дорогостоящей. Отрицательный резонанс заставляет застройщиков задумываться об отказе от свободной планировки в многоквартирных жилых комплексах эконом- и даже бизнескласса.

Ни для кого не секрет, что строительство и реализация жилья — это прежде всего бизнес, а его участники в первую очередь решают свою главную задачу — получение максимальной прибыли. Для этого они стараются экономить на всем, в том числе на разработке проектов, стройматериалах, привлечении квалифицированной рабочей силы. Чем проще проект в реализации, чем меньше затратная часть, тем его доходность выше. Но для того, чтобы проект продать дороже, необходимо убедить покупателя, что именно такую вот жилплощадь, без проработанных профессиональными архитекторами и выстроенных планировок, приобретать удобнее всего. И здесь нужно оценить находчивость, проявленную и застройщиками, и риэлторами, которым удалось создать миф о том, что, приобретая фактически недострой, покупатель делает самый правильный выбор.

Секрет в бетоне

Строить дома со свободной планировкой стало возможным после внедрения в практику домостроения опалубочных систем, позволяющих прямо на строительной площадке отливать в бетоне несущие конструкции будущих квартир. Получая свободное пространство большого метража с широким строительным шагом (уменьшенным числом несущих стен), застройщики стали думать, как выгоднее им распорядиться. Первой пришла идея строить квартиры большего, чем позволяла технология панельного домостроения, метража. Покупатели идею оценили, просторные квартиры в монолитных домах стали пользоваться хорошим спросом, к тому же в середине 1990-х годов появились качественные строительные материалы, что воодушевило собственников квартир на роскошные ремонты своих жилищ. Чтобы обустроить квартиру «не так, как все», новоявленные собственники ломали стены, переносили кухни, крушили и отстраивали заново ванные комнаты и санузлы. Свободная планировка квартир, выставляемых на продажу, противопоставлялась обязательной типовой планировке в муниципальных домах.

Сами того не ведая, хозяева квартир подкинули застройщикам блестящую идею, как сэкономить на работах по планировке квартиры. Опытным путем к такому выводу пришли большинство застройщиков, возводящих дома из монолита. На решение «не городить огород» благоприятно повлиял и тот факт, что добровольный отказ от производства планировочных работ в квартирах снижал расходы и на приобретение строительных материалов, и на оплату труда рабочих. В новых условиях подрядчик, занятый на строительстве дома, уже мог отказаться от услуг каменщиков, выкладывающих перегородки между комнатами, и маляров-штукатуров, которым поручалась отделка квартир. Важно, что именно рабочие названных профессий раньше относились к числу самых квалифицированных и высокооплачиваемых специалистов на стройке. То есть застройщик мог использовать более дешевую, неквалифицированную рабочую силу — и тем самым опять же экономить.

На сегодняшний день большинство квартир, предлагаемых на рынке первичной недвижимости, со свободной планировкой. Компании, возводящие дома из монолита и кирпича, практически полностью отказались от работ по выполнению планировок, ограничиваясь только «разводкой тепла» (так строители называют работы по установке отопительных систем), установкой стеклопакетов и дверей. Покупатель получает только внешние стены, потолок и пол, а все остальное выполняет сам. И действительно, внутреннее пространство квартиры на момент приемки госкомиссией представляет собой большую комнату с выделенной в ней санитарной зоной и несущими перекрытиями. О том, что в квартире предусмотрено несколько комнат, говорят только бетонные блоки или кирпичи, выложенные на полу в один или два ряда. Таким способом в натуральном виде и фиксируется утвержденный вариант планировки.

Пренеприятная неожиданность

Действительность, с которой сталкивается человек, купивший квартиру со свободной планировкой, далека от красивого мифа. Первая неожиданность — это мнимость свободной планировки. Серьезное ограничение в любом случае существует — это расположение внутренних несущих стен. Особенно это касается квартир большого метража. Как бы того ни хотелось хозяину квартиры, несущие стены не разрешается ни ломать, ни переносить, а это значит, что тщательно продуманный проект порой просто невозможно реализовать в действительности. На планировке квартиры отражаются количество санитарных стояков и их расположение, согласовать их перенос в другое место практически нереально. А это значит, что ванная комната будет находиться именно в обозначенном месте, а не там, где представлял себе ванную покупатель. Важны расположение оконных проемов и их количество.

Зачастую, покупая квартиру большого метража, покупатель не обращает внимания на то, что в документах жилая зона практически в два раза меньше общей площади квартиры. Это значит, что проект имеет ограничения по инсоляции и для расширения жилого пространства придется использовать площадь, находящуюся в зоне недостаточного освещения. В конечном итоге либо проект просто не согласуют, либо, если удастся получить добро, в дневное время суток в помещении придется пользоваться электричеством.

Приобретая квартиру со свободной планировкой, мало кто задумывается о том, что срок между сдачей дома госкомиссии и временем, когда реально можно будет приступить к отделочным работам, гораздо больше, чем в том случае, когда квартира полностью спланирована. Процесс согласования и утверждения разработанных проектов планировок возможен только после получения покупателем прав собственности на жилье. Практика показывает, что в лучшем случае на это уйдет от шести месяцев до года. На разработку и утверждение нового проекта дополнительно потребуется не менее пяти-шести месяцев плюс на сам ремонт — еще как минимум полгода. Таким образом, выбирая свободную планировку, человек по собственной воле обрекает себя на длительный период волнительного ожидания.

Во что обходится «свобода»?

Как признаются сами риэлторы, квартира со свободной планировкой вряд ли лучшее приобретение для семей с ограниченными финансовыми возможностями. Чтобы привести такую квартиру в пригодный для жилья вид, нужно быть готовым к тому, что с учетом предстоящих вложений в зависимости от класса дома стоимость квадратного метра увеличится на 50-100 процентов. Самый экономичный вариант — это остановить свой выбор на предложенной застройщиком планировке, уже утвержденной в БТИ. В таком случае не придется тратить деньги на разработку и утверждение проекта и ждать правоустанавливающих документов, чтобы ее узаконить.

Если хозяин квартиры хочет раскроить пространство по-новому, нужно быть готовым заказать проект и утвердить перепланировку. Стоимость дизайн-проекта в зависимости от поставленных задач составляет от $10 до $50 за 1 кв. м. Чем больше площадь квартиры, тем солиднее вознаграждение дизайнера. Кроме возведения стен, счастливому собственнику новостройки со свободной планировкой предстоит позаботиться о подводке электричества в квартиру, так как в «доме-полуфабрикате» подводка произведена только до общего щита на этаже. Для этого надо заказывать новый проект в специализирующейся на данном виде работ лицензированной организации.

Издержки свободной планировки таковы: высокая стоимость обустройства квартиры и услуг архитекторадизайнера; согласование внесения изменений в рабочий проект требует времени и денег; кроме того, возможны просчеты по инсоляции, удобству расположения помещений, скорректировать которые потом достаточно трудно, дорого и долго. Поэтому прежде чем покупать квартиру со свободной планировкой, следует трезво оценить предлагаемый вариант.

Разве что для покупателей квартир верхней ценовой категории свободная планировка остается актуальной. По мнению экспертов элитного рынка, для покупателей дорогого жилья в Ялте вполне допустимо, если стоимость ремонта по эксклюзивному дизайн-проекту сопоставима со стоимостью приобретаемой недвижимости.

По-видимому, растущая требовательность и разборчивость покупателей на фоне снижения спроса на некоторые новостроечные объекты заставляют застройщиков и градоначальников задумываться о том, чтобы и в коммерческом домостроении вернуться к практике сдачи в эксплуатацию готового жилья.

30.05.2007, Недвижимость Ялты

Смотрите также по теме Тенденции рынка

Крым — успешный национальный проект
Севастопольский винзавод работает в сложной экономической ситуации, но его никто не пытается банкротить, — заверяет руководство
«Залив» построил восьмой контейнеровоз для Damen Shipyards Bergum
Статистический обзор за июнь 2010
Реализация промышленной продукции в июне 2010 года
Эксклюзивную инфраструктуру на ЮБК построят в «Никитском Дворце»
В Приморском парке, у самого Черного моря..
УРОКИ КРИЗИСА-2009 услышать голос разума
Портрет покупателя: желающие жить в Крыму были, есть и будут
Крымские ученые настаивают на увеличении плотности виноградных насаждений

Реклама:  
Фотохроника ялтинского бизнеса
Митинг протеста в Ялтинском горисполкоме. 26 мартаМитинг протеста в Ялтинском горисполкоме. 26 марта
Партнеры проекта

Новое издание Телефонного справочника Ялты

© 2024 - 1999 Бизнес и строительство в Ялте (специальное приложения проекта Новости Крыма)
Перепечатка разрешается только с прямой гиперссылкой на сайт «Бизнес по-ялтински»
Политика конфидициальности

  Rambler's Top100