Недетальная планировка ялтинских квартир

Тенденции рынка

Не то что иногородние покупатели, но и местные, ялтинские владельцы недвижимости не всегда могут четко сказать, в каком районе находится та или иная квартира. А ведь от этого зависит многое, в том числе и цена.

Центрее некуда

Между тем существует исторически сложившееся районирование, принятое к употреблению в риэлторской среде. И как бы ни хотел иногда предприим чивый продавец получить лишние 200 у. е. за «центральное» расположение квартиры на ул. Красноармейской, знающие люди сразу скажут, что она, вполне возможно, почти в Ливадии и от центра так же далека, как объездная дорога.

При этом неофициальное районирование Ялты достаточно простое, и даже без детального знания географии города можно разобраться, где и почему, а главное, почем покупать квартиру, исходя из Ваших личных предпочтений. Всего три уровня, как в простейшей компьютерной игре, и все три четко очерчены. Первая зона, или уровень, — так называемая равнина, она и есть самый настоящий центр. К этой зоне относится прежде всего Набережная, устья рек Быстрой и Водопадной, улицы Бирюкова, Пионерская, Архивная, Парковый проезд, а также Кривошты, Дражинского, Московская и Киевская. Частично к этой зоне относятся улицы Красноармейская и Блюхера. Проще всего границы этой зоны определить на местности — там, где начинается подъем, она заканчивается.

В первом уровне преобладают старые дома, часто постройки до 1917 года, и наследие советского строительного бума — сталинки и пятиэтажные хрущевки. Есть немногочисленные дома с квартирами улучшенной планировки и грузинки в переулке Киевском. Есть районы, почти полностью заполненные частным сектором, состояние которого зачастую оставляет желать лучшего, — так, улицы в районе Массандровского пляжа, то есть Дражинского, Верхнеслободская, Среднеслободская и Нижнеслободская, в народе прозванные «шанхаем», в основной своей массе представляют собой хаотично застроенную самыми фантастическими домишками и сарайчиками местность. Среди них выделяются заново отстроенные дома уровня «евроремонт», предназначенные под сдачу летним гостям Ялты. Ибо весь этот район компенсирует свою эксцентричную архитектуру максимальной близостью к морю.

Еще один ориентир для центральных улиц, упоминаемый в объявлениях, — по линии троллейбуса. Имеется в виду маршрут № 1, от автовокзала до РАГСа на улице Пионерской. На этой же линии расположены городские рынки: вещевой, овощной, Пушкинский, а также Пионерский парк, городской стадион «Авангард» и прочие ориентиры на местности. Возле них, естественно, концентрируются офисы, магазины, агентства и остальные социально значимые заведения.

Пройди на следующий уровень

Следующий, второй уровень, или вторая зона районирования недвижимости начинается с изменением рельефа, то есть с подъемом. К ней относятся улицы Найденова, Войкова, Кирова, Лукомского, Леси Украинки, Булевского, Грибоедова, Щорса, Рабочая, Ленинградская, Горького, частично — Красноармейская и Свердлова.

Как правило, все эти районы охвачены маршрутными такси, имеют в своем распоряжении небольшие рынки и магазинчики, так что их жители могут неделями не выбираться, что называется, в город, но при необходимости могут доехать в центр за 15-20 минут.

Третий уровень застройки территориально выше и подходит вплотную к объездной дороге, вплоть до Южнобережного шоссе (ЮБШ). К третьей зоне относятся поселок Васильевка, улицы Мисхорская, Жадановского, Халтурина, Тимирязева, Крупской, собственно ЮБШ. Также на третьем уровне находятся улицы Массандры: Винодела Егорова, Стахановская, 16 апреля, а также район Дарсановского холма и улица Ореховая. Отличительная особенность — к этим домам сложнее добираться на общественном транспорте, зато многие из квартир третьего уровня могут похвастаться видом на море и горы, ведь находятся они над всей Ялтой и обзор из окон ничто не закрывает.

Во второй и третьей зоне преобладают дома более современной постройки, хотя есть и хрущевки. В этой гористой местности строили сейсмоустойчивые дома улучшенной планировки, в том числе и знаменитой серии ЮБК, есть целые микрорайоны, застроенные девяти- и двенадцатиэтажными высотками. Еще много домов палубного типа, где квартиры относительно дешевы из-за особенностей внутренней архитектуры — маленькие санузлы и кухни.

Квартиры как подвиг

Квартиры в Ялте есть самые разные, на любой вкус, но далеко не на любой кошелек — сказывается престижность приморской «столицы». Тем не менее, есть совсем минималистичные варианты — те же малосемейки, и есть довольно комфортные квартиры в домах улучшенной планировки. И, конечно, вездесущие хрущевки.

Построенные некогда как временное жилье, призванное решить жилищный вопрос, хрущевки и поныне остаются одним из самых распространенных типов домов не только в Крыму, но и на просторах всего бывшего СССР. Маленькие, неудобные, с уже устаревшими морально и физически коммуникациями, они в основном находятся в центре Ялты и широко представлены на рынке недвижимости. В однокомнатных хрущевках общей площадью 30 квадратных метров, как это ни парадоксально, выросло не одно поколение многодетных семей. В соседней Польше аналог такой крохотной квартиры носит имя «кавалерка» и предназначена исключительно для одиноких молодых людей.

Как советские люди умудрялись жить семьями на такой маленькой площади и при этом растить двух-трех детей — тема, тянущая на диссертацию по философии. Многие продолжают так геройствовать и сейчас, хотя при любой возможности стремятся обменять ее хотя бы на двухкомнатную хрущевку — все-таки 48 квадратных метров. Трехкомнатная квартира этого типа имеет общую площадь целых 59 квадратных метров, и для некоторых это предел мечтаний. Все квартиры этого типа оснащены совмещенными санузлами около 3 квадратных метров и кухнями около 6 квадратных метров, что для домовитых хозяек бывает практически равносильно издевательству. Комнаты проходные, потолки стандартной советской высоты 2,6 метра, но жить можно, что уже полстолетия доказывают наши сограждане.

Перспективы у хрущевок, с одной стороны, печальные — масса проблем, от крыши до затопленных подвалов отпугивают потенциальных покупателей и понижают цену. С другой стороны, есть надежда, что рано или поздно до этих домов доберется если не правительство, то инвесторы. Существуют технологии улучшения жилищных условий для обитателей хрущевок, некоторые из них отрабатываются, например, в Алуште. Это, как правило, надстройка мансардного этажа с попутным увеличением балконов и укреплением несущих конструкций. Но это отдельная большая тема, которую НЕДВИЖИМОСТЬ ЯЛТЫ рассмотрит подробнее в следующем номере. А пока что ялтинцы своими силами оптимизируют свои квартиры, достраивают отдельные прихожие и увели чивают балконы, и, что интересно, не только на первом этаже. Плюс перепланировка, не всегда узаконенная. Так что вполне возможно, что многие хрущевки далеки от первоначальной задумки маленького жилья для большого народа.

Типовые и стандартные

Еще один тип квартир с «историческим» именем — сталинки. В те времена строили более масштабно, что заметно уже по высоте потолков — 3 метра. Как правило, это 3-4-этажные дома, комнаты в квартирах раздельные, так же, как и туалет с ванной комнатой. Кухня не самая большая — 7,5 метра, но развернуться уже есть где. Такие дома расположены в центре города, что, безусловно, добавляет им ценности в глазах и покупателей, и риэлторов. Многие сталинки на первом этаже в центральных районах перестроены под офисы и магазины, благо есть где развернуться.

Квартиры, которые в других городах именуются «брежневками», в Ялте зовут грузинками — проект был разработан именно в этой солнечной республике. Для этих домов характерны железобетонные панели, более устойчивые к атмосферным влияниям, чем панели в хрущевках. Общая площадь не намного больше — однокомнатные по 38 квадратных метров, двухкомнатные и трехкомнатные — по 53 и 79 квадратных метров соответственно. Комнаты раздельные, кухня небольшая — около 6 квадратных метров, зато балконы просто радуют — целых 7,5 метра. Многие, конечно, этим преимуществом пользуются и делают перепланировку, делая арочные проемы или «французское» остекление, то есть двери гармошкой от пола до потолка. Также в этих квартирах есть возможность обустройства разнообразных кладовок — подарок для хозяйственных ялтинцев.

Малосемейки, исходя из названия, могут быть только однокомнатными. В Ялте есть два типа домов с такими квартирами, стандартные, где комната 17 квадратных метров, кухня — чуть больше 5 метров, балкон тоже невелик — 4 метра. Так называемые югославские дома палубного типа, например, в районе роддома, состоят из малосемеек побольше — там комната «вырастает» до 19 квадратных метров, кухня — 6 метров, балкон — 6,5 метра. И в тех, и в тех квартирах санузлы совмещенные, а главное неудобство — дверь выходит прямо на улицу и требует дополнительного утепления и уплотнения.

Серийное производство

Специально для сейсмоопасного крымского побережья в 70-х годах был разработан проект ЮБК — монолитная высотка по специальной технологии. Квартиры в них тоже приближены к современным стандартам — это так называемая улучшенная планировка. Огромные по нашим меркам кухни — до 10 метров, балконы от 5 до 10 метров квадратных, раздельные комнаты и продуманное размещение всех элементов квартиры — вот чему радуются хозяева таких квартир.

Общая площадь квартир в 9-этажном доме серии ЮБК — от 45 метров в однокомнатной до 77 метров в трехкомнатной (двухкомнатная — 62 метра). В 12-этажных монолитных домах нет однокомнатных (это уже признак повышенной комфортности), двухкомнатные имеют площадь 59 квадратных метров, трехкомнатные — 79 метров. Как правило, такие цельнобетонные дома имеют высоту 9-12 этажей, но есть и экспериментальные постройки в 5 этажей на улицах Ленинградской и Киевской.

30.04.2008, Алина Данилова

Смотрите также по теме Тенденции рынка

Крым — успешный национальный проект
Севастопольский винзавод работает в сложной экономической ситуации, но его никто не пытается банкротить, — заверяет руководство
«Залив» построил восьмой контейнеровоз для Damen Shipyards Bergum
Статистический обзор за июнь 2010
Реализация промышленной продукции в июне 2010 года
Эксклюзивную инфраструктуру на ЮБК построят в «Никитском Дворце»
В Приморском парке, у самого Черного моря..
УРОКИ КРИЗИСА-2009 услышать голос разума
Портрет покупателя: желающие жить в Крыму были, есть и будут
Крымские ученые настаивают на увеличении плотности виноградных насаждений

© 2012 - 1999 Бизнес и строительство в Ялте (специальное приложения проекта Новости Крыма)
Перепечатка разрешается только с прямой гиперссылкой на сайт «Бизнес по-ялтински»