Земельная ипотека: обратите внимание

Земля

Инвестиции в землю всегда считались самыми надежными и выгодными. Сегодня земля в пригороде дорожает быстрее, чем готовое жилье. Желающих получить ипотечный кредит на покупку участка сегодня немало. Однако те немногие финансовые учреждения, которые раньше выдавали такие кредиты под залог приобретаемой земли, практически прекратили свои программы. Тем не менее, купить землю в кредит сегодня сложно, но, в принципе, возможно.

Ипотечная история

Слово «ипотека» вошло в обиход в VI веке до нашей эры в Древней Греции. Архонт Солон в 594 году до нашей эры провел реформы, одна из которых касалась свободы завещания и отмены поземельных долгов. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью о том, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

В I веке до нашей эры в Римской империи создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX веке, правда, поддержка в основном адресовалась представителям дворянского сословия).

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. После завершения эпохи Древнего мира институт ипотеки на несколько веков перестал существовать, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Средневековье наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека жены на имущество мужа и так далее). Развивался залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Кредит по схеме «земля под землю»

Итак, давайте разбираться, что такое ипотека сегодня. В широком смысле это система долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретение жилья. Преимущество ипотечного кредита состоит в том, что нет необходимости ждать накопления требуемой суммы для приобретения жилья, а при непрекращающемся росте цен на рынке недвижимости легче приобрести жилье в кредит, чем несколько лет копить средства. К тому же ипотека позволяет купить жилье более высокого качества, чем вы смогли бы себе позволить, используя только свои накопления. Украинцам банки предлагают лишь три варианта получения займа. Поэтому на подобные сделки могут рассчитывать не все заемщики.

Стандартная схема ипотеки:

— кредитор выдает кредит на приобретение недвижимости заемщику;

— заемщик, соответственно, приобретает имущество за счет кредита;

— приобретенное недвижимое имущество оформляется в качестве залога по полученному кредиту;

— заемщик имеет право пользоваться данным имуществом с определенными ограничениями.

Самый сложный вариант — это услуга кредитования по схеме «земля под землю» с дальнейшим строительством на ней дома. Банкиров пугают непрозрачность выделения участков, отсутствие четко разработанных методик оценки земли, долгая процедура оформления прав собственности на этот участок. На сегодняшний день практически любая сделка по купле-продаже земли может быть оспорена на основании незаконного выделения земельного участка. В таком случае банк, выдавший кредит, рискует остаться без залога.

Еще одно специфическое отличие земли от других видов недвижимости, осложняющее ее использование в качестве залога, — наличие сервитутов. Согласно Земельному кодексу Украины, сервитут — это ограниченное право пользования чужим земельным участком; например, право прохода к природному водоему, расположенному на чужом земельном участке, право прохода или проезда через чужой земельный участок, право на прокладывание водопровода на свой земельный участок через чужой.

Сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда. Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, которое требует его установления, и владельцем земельного участка. Договор об установлении земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения договоренности об установлении сервитута и про его условия спор решается судом по иску лица, которое требует установление сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом ни в коем случае не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения участком. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для участка, в отношении которого он установлен. Более того, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в отношении которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В случае, если права на земельный участок, обремененный сервитутом, перейдут к другому лицу, то сервитут сохранится. При этом сам по себе сервитут не может быть предметом сделок (купли-продажи, залога) и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой сервитут был установлен.

Подводные камни ипотеки

По законодательству покупать можно только земли с целевым назначением под строительство жилого дома или дачи. Покупку земли для ведения личного сельского хозяйства банки не кредитуют в силу действующего моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Некоторые финансовые учреждения на свой страх и риск дают ипотеку на покупку земли с целевым назначением «садоводство», хотя Земельный кодекс Украины расценивает эту землю как сельскохозяйственную.

Следующий нюанс вытекает уже из кредитования строительных работ, которые также возможно осуществлять за счет взятых у банка взаймы средств. Такой кредит дадут в случае наличия у вас проектно-сметной документации, оформленной по всем правилам. Другими словами, для строительства вам придется нанимать официальную фирму, а не экономить, пытаясь построить дом собственными силами или с помощью строителей-самоучек. Кроме того, банк возьмется кредитовать не стопроцентные затраты на стройматериалы, поэтому недостающую сумму вам придется вложить самостоятельно.

Менее хлопотно оформление кредита на строительство дома под залог ликвидного имущества, которым не обязательно могут быть квартира или машина. Обеспечением в данном случае могут служить и поручение третьих лиц, и депозит, не обязательно оформленный в банке-кредиторе.

Оценка земли — один из главных факторов, сдерживающих развитие кредитования земельных участков. Если механизмы оценки жилья давно известны, то механизмы оценки земли неоднозначны. На стоимость земли влияют многочисленные факторы, начиная от инфраструктуры и заканчивая ландшафтом и видовыми характеристиками местности. К примеру, возле земельного участка могут провести транспортную магистраль, и этот фактор скажется на стоимости участка. Даже в одном поселке равные по площади участки могут различаться в цене: например, на ЮБК вид на море может увеличивать стоимость участка на большую сумму, чем вид на горы, и наоборот, в зависимости от предпочтений его потенциальных хозяев.

Готовимся брать кредит

В перечне документов, необходимых для получения кредита, — стандартный набор в виде копий паспорта, идентификационного кода, справки о доходах, а также документы на землю: копия паспорта и идентификационного кода владельца земельного участка, государственный акт о праве собственности на этот участок, справка о его оценке, выданная государственным органом земельных ресурсов, и выписка из Государственного земельного кадастра о наличии либо отсутствии ограничений.

Самый важный документ — государственный акт о праве собственности на земельный участок. В нем обязательно должны быть указаны собственник земельного участка, его целевое назначение, экспертная оценка территории, а также размеры и местоположение. Здесь следует учесть, что оформление государственного акта на право собственности земли — процесс достаточно длительный (от трех месяцев до года).

До тех пор, пока новый владелец не получит государственный акт на свое имя, в залоге у банка находится не сама земля, а имущественные права заемщика на нее, что является дополнительным риском для финансового учреждения. Поэтому некоторые банки устанавливают повышенную процентную ставку на тот период, пока земельный участок не будет передан в залог.

Картина такова: сегодня гораздо проще взять кредит на уже построенный дом. Такой заем выдают многие банки, причем чаще всего он входит в обычную ипотечную программу. То есть кредит выдается на тех же условиях, что и на покупку квартиры. Если же у вас уже имеется собственный земельный участок, получить кредит на строительство дома еще проще.

Тем не менее, несмотря на многочисленные сложности, эксперты прогнозируют развитие рынка кредитования земли, что приведет к неминуемому ее подорожанию. Так что задумайтесь, может пришло время и вам приобрести земельный участок?

12.11.2007, Анна Панкина

Смотрите также по теме Земля

Крымские экологи вновь выступили против индустриализации Донузлава
В Рескомприроды настаивают на передаче гидрогеологических режимно-эксплуатационных станций в сферу управления Минкурортов АРК
Госакты на землю - новое в законодательстве
В Ялте не смогли провести первый земельный аукцион
Выгоревшие участки Ялтинского заповедника уже распродают
70% паев в привлекательных районах Крыма уже скуплены, — утверждают в Рескомземе

© 2023 - 1999 Бизнес и строительство в Ялте (специальное приложения проекта Новости Крыма)
Перепечатка разрешается только с прямой гиперссылкой на сайт «Бизнес по-ялтински»
Политика конфидициальности