Главная  •  Новости  •  Объявления  •  Статьи  •  Вызовы в суд  •  Фото

Все о недвижимости, строительстве и бизнесе в Ялте

Закон «О риэлторский деятельности», который может перевернуть Ваш бизнес

Законодательство

На данный момент деятельность посредников на рынке недвижимости не регулируется единым законодательным актом. Так считают представители Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ), поддерживающие законопроект «О риэлторской деятельности» от 27 апреля 2007 года, который был внесен на рассмотрение в Верховную Раду Украины народным депутатом Игорем Прасоловым (Партия регионов). Но большинство риэлторов, не входящих в Ассоциацию, высказывается против положений законопроекта. По их мнению, многие из предлагаемых пунктов не столько регулируют, сколько ограничивают деятельность на рынке недвижимости.

Из истории

Подобные проекты уже выносились на рассмотрение нардепов. Первый раз – в 1999 году, но документ так и не был одобрен даже в первом чтении. Тогда парламентарии отметили угрозу свободе и правам риэлторов как субъектов предпринимательской деятельности, которую несли формулировки законопроекта, составленного по указанию Леонида Кучмы. В частности, опасность сосредоточения прав на регулирование рынка недвижимости в узком кругу лиц, а именно Риэлторской Палаты, выборного органа самоуправления. Тогда депутаты заявили, что «создается пирамида организаций», а главным замечанием к проекту было отсутствие прописанного механизма о возмещении ущерба клиенту, то есть не был проработан вопрос ответственности риэлтора.

В 2000 году в Верховную Раду был подан законопроект «Об осуществлении операций с недвижимым имуществом» авторства Сергея Кивалова. В нем также, как и в первом варианте, предлагалось создать высший регулирующий орган, Совет единой профсоюзной организации риэлторов, который избирался бы на съезде по всем правилам партийных организаций. Обязательным для всех риэлторов, которых в законопроекте именовали «агентами по недвижимому имуществу», было вступление в профсоюз.

Оба законопроекта грешили угрозой монополизации рынка, искусственного ограничения конкуренции за счет жестких условий лицензирования деятельности риэлторов — возражения по этому поводу поступили от Антимонопольного комитета и других государственных органов. Кстати, еще в середине 90-х годов на съезде риэлторов обсуждался проект закона, регулирующего деятельность на этом сегменте рынка, но тогда энтузиазм делегатов съезда по поводу «своего» закона остудил Юрий Ехануров: он выразил удивление тем, как стремятся риэлторы отдать полностью контроль над своей деятельностью государству. Одобрения съезда проект не получил и, соответственно, не дошел до Рады.

И вот предпринимается очередная попытка урегулировать законодательно рынок недвижимости Украины. Благие намерения создателей законопроекта очевидны: сертификация и единые стандарты риэлторской деятельности помогут избавиться от непрофессионалов, защитить интересы потребителей риэлторских услуг и, собственно, обеспечить правовую поддержку участников рынка. Активно лоббирует проект АСНУ, активно выступают против члены других риэлторских ассоциаций и агентства, не состоящие в профильных организациях. Разобраться в том, что несет рынку недвижимости новый закон, предлагаем на страницах нашего журнала.

Риэлтор — это звучит?

Первое, что обращает на себя внимание, – это уточнение, что действие закона не распространяется на «риэлторскую деятельность государственных предприятий, учреждений, органов и организаций, их подразделений и должностных лиц, уполномоченных законами Украины оказывать риэлторские услуги». Если уж госучреждения соберутся заниматься посреднической деятельностью, то она должна регулироваться не на общих для всех участников рынка основаниях? Вопрос, очевидно, должен быть адресован составителям законопроекта.

Возражения со стороны участников рынка недвижимости вызывает и заявленное в статье 3 раздела «Общие положения» рассматриваемого законопроекта ограничение видов деятельности. Дословно: «Риэлторская деятельность является исключительным видом деятельности субъектов риэлторской деятельности. Субъектам риэлторской деятельности не разрешается осуществление иной деятельности, кроме риэлторской». Как минимум, это положение противоречит Закону Украины «О предпринимательстве», в котором заложен принцип свободы предпринимательской деятельности. Как максимум — предусматривает закрытие отделов продаж, например, в строительных фирмах или юридических отделов в агентствах недвижимости. Либо их выделение в отдельное юридическое лицо и переименование, что потянет за собой не только путаницу для потребителей, но и бумажную волокиту для самих предприятий.

Далее по тексту законопроекта читаем: «Риэлтором может быть физическое лицо, которое имеет базовое высшее образование, сдало квалификационный экзамен, по результатам которого получило Квалификационное свидетельство риэлтора и зарегистрировано в Реестре риэлторов Украины». Вопрос в том, какое образование считать базовым: юридическое, экономическое или управленческое? Тем более, как показывает практика, сейчас на рынке с успехом работают люди, окончившие педагогические, строительные, инженерные вузы или вовсе профтехучилища. А дипломированные юристы в штате агентства, к сожалению, еще не являются стопроцентной гарантией его честной работы.

На настоящий момент в Украине действует несколько образовательных структур, каждая под эгидой того или иного объединения риэлторов. Так, например, АСНУ обучает своих специалистов в Киевском колледже недвижимости, Донецком экономико-технологическом техникуме, а также на курсах ассоциации «Недвижимость Севастополя» и Луганского регионального объединения. Свои системы повышения квалификации разработали и другие профильные объединения, и, в принципе, свидетельство об окончании тех или иных курсов котируется только в рамках именно той организации, которой и проводились занятия. А клиент пока еще не настолько разборчив, чтобы запрашивать у риэлтора сначала копию диплома, а потом — правоустанавливающие документы на объект, предлагаемый к продаже.

Продавцы недвижимости признают, что качество работы риэлтора действительно зависит от его образования, хотя зачастую не суть важно, какого именно: иногда даже знание психологии позволяет более успешно вести разговор с клиентом. А поскольку рынок недвижимости Украины все еще в процессе развития, база теоретических знаний о риэлторском деле и научные к ней подходы — тоже в стадии разработки, причем зачастую именно исходя из ежедневной практики риэлторской деятельности. Хочется верить, конечно, что рынок уже подошел к тому уровню, когда накопленные эмпирические знания могут быть использованы как материал для обучения, но практика была, есть и будет незаменимым экзаменом для всех, кто хотел бы занять свое место под риэлторским солнцем.

А судьи кто?

Разработка программы и нормативов обязательных экзаменов, предусмотренных для риэлторов, как и выдача квалификационных документов, сосредоточены в ведении одного органа — Риэлторской Палаты, которая, согласно законопроекту, еще и разрабатывает стандарты и правила деятельности субъектов рынка. Здесь впору вспомнить предыдущие попытки рассмотреть предыдущие варианты закона, в частности, опасения по поводу монополизация права на регулирование рынка в руках буквально девяти человек. Согласно законопроекту в его нынешней редакции, из них две трети — делегированные члены от АСНУ и еще по одному представителю от Министерства юстиции, Фонда госимущества и Госкомитета по земельным ресурсам. Следовательно, Ассоциация специалистов по недвижимости Украины становится в один ряд (а по количеству членов

Палаты – превышает в несколько раз) с государственными структурами, являясь при этом объединением по профессиональному признаку, одним из многих, действующих на территории Украины.

Между тем АСНУ представляет интересы лишь некоторой части всех участников рынка — на момент подготовки материала на сайте Ассоциации в Реестре были зарегистрированы 673 члена. При этом многие другие ассоциации активно работают на рынке, и далеко не каждая из них входит в АСНУ, не говоря уже об агентствах-«одиночках». Но законопроект «О риэлторской деятельности» именно этой организации, посредством участия ее членов подавляющим большинством в Риэлторской Палате, отдает ведущую роль в регулировании отношений между участниками рынка недвижимости. Деятельность Палаты, согласно проекту, включает: сертификацию всех риэлторов, стандартизацию их деятельности, разработку программы подготовки риэлторов и порядка сдачи квалификационных экзаменов, составление Реестра риэлторов, контроль за соблюдением правил и стандартов деятельности (а также соблюдением Закона «О риэлторской деятельности» — что само по себе вряд ли может быть функцией общественной организации). А поскольку Риэлторская Палата заявлена законопроектом как неприбыльная организация, свою деятельность она осуществлять должна за счет платы за проведение сертификации риэлторов, за получение квалификационного свидетельства, сдачу квалификационных экзаменов, за включение в Реестр и добровольные пожертвования.

Также Палата имеет право применять штрафные санкции, вплоть до отзыва квалификационного свидетельства. Случаи, в которых риэлтор может быть лишен права осуществлять риэлторскую деятельность, многочисленны. Сертифицированный специалист не имеет права работать в составе двух и более агентств недвижимости и совмещать работу в агентстве и выступать риэлтором-предпринимателем. А агентство недвижимости, которым, кстати, согласно законопроекту, может руководить исключительно риэлтор с квалификационным свидетельством от Палаты, может потерять свой сертификат субъекта риэлторской деятельности (тоже выдается Палатой) в случае, если в штате агентства есть текучка кадров (см. ст.12).

Кроме того, высший орган управления, все та же Риэлторская Палата, разрабатывает ряд требований к условиям обслуживания клиентов. При внесении прежних законопроектов обязательными считались определенным образом оборудованное помещение с регулируемым количеством и комнат, и офисной техники, охраной, обязательным бухгалтером в штате и так далее. Тогда, в 2000 году, именно против таких жестких условий протестовали мелкие операторы рынка. Сейчас такие моменты не прописаны в самом проекте закона и оставлены целиком и полностью в юрисдикции будущего органа самоуправления, то есть Риэлторской Палаты. Пока что стандарты деятельности агентств недвижимости если и регулируются, то только самим рынком — если, скажем, офис не соответствует представлениям клиента о представительстве компании, заслуживающей доверия, он просто уходит в другое агентство. И в условиях рыночной экономики такая схема в целом работает. А вот насколько целесообразно будет искусственное регулирование, то есть штрафные санкции, которые будет вправе применять Палата в случае несоответствия установленным ею же

нормам?

Давайте обсудим

Интересным моментом является право на управление недвижимым имуществом, которое законопроект полагает частью риэлторской деятельности. Но вряд ли рынок девелоперских услуг, который в Украине только становится на ноги, поддержит такое начинание. Посредническая деятельность при операциях с недвижимостью и управление недвижимым имуществом требуют совершенно разных знаний от человека, который их осуществляет.

Можно было бы продолжать рассмотрение спорных моментов предложенного законопроекта «О риэлторской деятельности». Тем более, что его обсуждение активно ведется в кулуарах агентств недвижимости и в профессиональных объединениях продавцов недвижимости, и мнения часто оказываются диаметрально противоположными. Свое веское слово еще должны сказать депутаты Верховной Рады, когда у них дойдут руки до рассмотрения законопроекта в первом чтении. А до тех пор журнал НЕДВИЖИМОСТЬ. БИЗНЕС, ОТДЫХ Ялты предлагает всем риэлторам высказать свое мнение на Всекрымском портале недвижимости real.allcrimea.net в разделе «Блог журнала». Уже в этом номере приведены два мнения членов АСНУ, директоров крупных крымских агентств недвижимости — для начала диалога между противниками и сторонниками законопроекта. Ждем и ваших отзывов, тем более, что мы намерены отслеживать судьбу законопроекта вплоть до его одобрения или неодобрения депутатами.

МЕНЕНИЕ

Наталья Масальская

член Совета АСНУ, АН «Мультидом», Севастополь

— Я однозначно выступаю за принятие закона, в котором были бы учтены права риэлторов. Законопроект, представленный Верховной Раде, не учитывает наши интересы в полной мере, так, как нам бы этого хотелось. Насколько я знаю, члены Ассоциации участвовали в нескольких рабочих встречах с разработчиками проекта закона. При этом прописанные в нем положения о повышении профессионального уровня риэлторов Украины и я, и мои коллеги поддерживаем. Считаю, что специалисты по недвижимости не должны учиться на практике, на клиентах и допущенных ошибках, а обязаны иметь определенный багаж знаний и квалификацию изначально.

По поводу стоимости курсов и получения сертификатов — слухи об их высокой стоимости преувеличены. АСНУ скорее заинтересована чуть ли не в бесплатном обучении риэлторов, лишь бы улучшилось качество обслуживания клиентов. Сейчас, насколько я знаю, даже готовятся виртуальные курсы повышения квалификации от АСНУ. Ведь не секрет, что крупные операторы рынка недвижимости тщательно следят за уровнем своих сотрудников, а вот средние и мелкие агентства не всегда об этом заботятся. Мы руководствуемся прежде всего настоятельным желанием повысить уровень работы, особенно это касается регионов. Я как рядовой член АСНУ, который явно не попадет в число шести представителей в Риэлторской Палате, уверена, что даже численное преимущество членов Ассоциации в этом органе не будет означать особые условия для тех, кто состоит в АСНУ, и ущемлять права тех, кто работает отдельно. В данном законопроекте упор делается на борьбу за качество, а не отстаиваются политические или другие интересы.

Виктор Мазурин

председатель Крымского республиканского отделения, член Совета АСНУ, директор агентства недвижимости «СТД-центр», Ялта

По моему мнению, проект закона не оставляет особых возможностей для критики, так как в рамках текста проекта закона, например, не распишешь национальные стандарты и правила или положение о дисциплинарно-квалификационной комиссии, призванной контролировать качество риэлторской услуги, соблюдения требований законодательства со стороны субъекта риэлторской деятельности и так далее. С другой стороны, предложенный проект закона самодостаточен и предусматривает возможность его реализации через нормативные документы Риэлторской Палаты Украины.

Например, проектом закона предусмотрено наличие национальных стандартов и правил риэлторской деятельности, образовательных программ, процедуры сдачи квалификационных экзаменов для подтверждения квалификации профессии «риэлтор», процедуры ведения национальных реестров риэлторов и субъектов риэлторской деятельности. Этот пакет документов нужно разрабатывать уже сегодня, широко обсуждая его в первую очередь в рамках риэлторского сообщества, а затем, после вступлению в силу закона, рекомендовать его для утверждения Риэлторской Палате Украины. Именно эти нормативные документы будут определять детальный механизм реализации закона. Окончательный вариант концепции регулирования риэлторской деятельности был утвержден на заседании совета нашей Ассоциации еще в октябре прошлого года, после длительного и широкого обсуждения возможных вариантов законодательного регулирования риэлторской деятельности, учитывая практику развитых стран. Альтернативой саморегулированию является государственное регулирование. Однако, рассматривая данный проект закона, следует иметь в виду социально-экономическую значимость профессии «риэлтор» в сравнении, например, с профессией «адвокат», или «оценщик», «аудитор», «арбитражный управляющий».

Сферой риэлторской деятельности, исходя из перечисленных в проекте закона видов риэлторской деятельности, в основном является вторичный рынок недвижимости, на котором государство своими интересами (в имущественном плане) не представлено. Деятельность оценщика, аудитора и некоторых остальных профессий, которая регулируется в Украине отдельными специальными законами, также так или иначе связана с субъектами и объектами государственной собственности. В связи с этим особый регуляторный статус риэлторской деятельности с государственным регулированием, по аналогии с вышеуказанными профессиями, мне кажется излишним и затратным для государственного бюджета.

В соответствии со статьей 28 проекта закона «О риэлторской деятельности», Риэлторская Палата Украины утверждает программы подготовки риэлторов и порядок сдачи квалификационных экзаменов. Разработку указанных программ, организацию сдачи экзаменов планируется осуществлять через квалификационную комиссию при Риэлторской Палате Украины, в состав которой должны войти как представители АСНУ, так и представители учебных центров.

Кроме того, планируется обеспечить регулярную переподготовку риэлторов — возможно, один раз в три года, которая также будет организована на основании соответствующих программ, утвержденных Риэлторской Палатой Украины. На сегодняшний день, насколько я знаю, АСНУ заключила договоры на подготовку риэлторов с учебными центрами в Севастополе, Донецке, Киеве, Луганске. В планах Ассоциации — открытие учебных центров еще в нескольких городах Украины. Я полагаю, что существующий опыт обучения риэлторов, конечно, будет использоваться при разработке единой национальной программы подготовки риэлторов Украины. Кроме того, в последнее время в Украину заходит ряд профессиональных учебных центров из западных стран с международными обучающими программами, которые также позволят повысить профессиональный уровень риэлторов Украины.

Я уверен, если, конечно, в процессе прохождения проекта закона в Верховной Раде его не перепишут до неузнаваемости, принятие закона действительно обеспечит возможность формирования гражданской ответственности субъектов риэлторской деятельности за качество услуги перед потребителем, создаст реальные условия для развития национального цивилизованного рынка недвижимости.

16.04.2007

Смотрите также по теме Законодательство

Ялтинцам рассказали об основных аспектах Программы Президента «Зажиточное общество, конкурентоспособная экономика, эффективное государство»
В Верховной Раде Украины предлагают создать комитет по делам Крыма
Новый порядок регистрации прав на недвижимое имущество
Законно-незаконная покупка участка
Наши консультации
Трудовые споры: отвечают специалисты
Операторы рынка недвижимости Большой Ялты

Реклама:  
Фотохроника ялтинского бизнеса
Митинг протеста в Ялтинском горисполкоме. 26 мартаМитинг протеста в Ялтинском горисполкоме. 26 марта
Партнеры проекта

Новое издание Телефонного справочника Ялты

© 2018 - 1999 Бизнес и строительство в Ялте (специальное приложения проекта Новости Крыма)
Перепечатка разрешается только с прямой гиперссылкой на сайт «Бизнес по-ялтински»
Политика конфидициальности

  Rambler's Top100